Cụ thể, khi làm việc với Sở QHKT, ông Chung cho rằng, chúng ta phải trả giá vì đã làm quy hoạch “băm nát” Hà Nội, bởi những khu đất 5-7ha đã bị “băm ra” cho 2-3 chủ đầu tư...

Thủ đô thì đã vậy, những thành phố lớn như TP.Hồ Chí Minh hay Đà Nẵng, cũng đều có những vấn đề riêng về quy hoạch: Ở TP.Hồ Chí Minh, nhà cao tầng “dồn toa” vào nội thành gây áp lực nặng nề cho hạ tầng giao thông; Đà Nẵng, dù được đánh giá là thành phố có bước phát triển đô thị đi đầu cả nước, hiện cũng không còn một quỹ đất trống nào để xây khu đô thị mới trong tương lai...

Kỳ 1: Dự án nhà cao tầng “dồn” vào nội thành, hạ tầng quá tải

Mỗi sáng, chiều, nhiều tuyến giao thông kết nối trung tâm với khu vực ven vào nội thành TPHCM như xa lộ Hà Nội, các con đường Trường Chinh, Cộng Hòa… liên tục quá tải do lượng người dân dồn vào nội đô làm việc. Nguyên nhân chính của thực trạng này, theo một số chuyên gia, là do quy hoạch - thành phố đang “dồn” dự án nhà ở vào nội thành quá nhiều.

Đường làm chậm, cao ốc xây nhanh

Nhằm giảm áp lực dân số và hạ tầng đô thị khu vực trung tâm, nhiều năm qua, TPHCM đã có kế hoạch xây dựng các khu đô thị mới ở các vùng ven như khu đô thị Tây Bắc (huyện Củ Chi), khu đô thị cảng Hiệp Phước (huyện Nhà Bè)… Tuy nhiên, tiến độ thực hiện các dự án rất chậm, trong khi các dự án đô thị khu trung tâm lại mọc lên như nấm, nhất là các dự án nhà ở cao tầng, cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại, khiến hệ thống hạ tầng trở nên quá tải.

Đơn cử như con đường Phổ Quang (quận Tân Bình) chỉ vỏn vẹn chưa đầy 3km nhưng hiện tại đây có đến 5 dự án cao ốc đang được hối hả xây dựng. Hệ quả là, kẹt xe tại tuyến đường này diễn ra triền miên, tuyến đường trở thành một trong những “điểm đen” về giao thông. Đây cũng là tình trạng chung dễ dàng nhận thấy ở các khu vực quận 7, quận Bình Thạnh…

Bên cạnh đó, một vấn đề đau đầu khác đang hiện hữu của một số quận trong khu vực nội đô ở TPHCM, đó là việc ở một số chung cư phần lớn theo thiết kế ban đầu, đều được xây dựng trên nền hạ tầng rộng rãi, có đường rộng kết nối vào chung cư, thậm chí nhiều đường và hướng thoát hiểm, tiếp cận từ bên ngoài. Nhưng đó là thiết kế ban đầu, còn thực tế các chung cư này hiện tại bị “nhốt” trong hẻm, trong đó có một phần nguyên nhân là do quy hoạch xong rồi để đó. Đây là hệ quả của quá trình chỉnh trang theo kiểu “khoét lõm” các khu dân cư hiện hữu trong nội thành.

Đơn cử như, theo bản đồ tổng mặt bằng của chung cư Mỹ Phước (phường 2, Q. Bình Thạnh) được Văn phòng Kiến trúc sư trưởng TP phê duyệt năm 2002 có đến 3 tuyến đường đi qua. Tuy nhiên, thực tế hơn 10 năm sử dụng, người dân chung cư Mỹ Phước chỉ có lối vô chung cư duy nhất là hẻm 280 Bùi Hữu Nghĩa rộng khoảng 7m thường xuyên bị tắc nghẽn giao thông. Hay như chung cư số 654/6 đường Lạc Long Quân (Q.Tân Bình) cũng chịu cảnh “kẹt” trong hẻm. Chủ đầu tư chung cư này cho biết, theo quy hoạch, hẻm 654 sẽ được Nhà nước mở rộng nên dù chung cư này nằm sâu trong hẻm 50m vẫn không thành vấn đề đối với gần 2.000 cư dân sinh sống. Dự án mở rộng hẻm được giao cho UBND Q.Tân Bình thực hiện, nhưng chung cư hoàn thành nhiều năm nay mà dự án mở rộng hẻm trên vẫn còn trên giấy.

Còn tại khu vực trung tâm của thành phố, các chuyên gia về kiến trúc cũng đang đưa ra lời cảnh báo về việc các dự án cao ốc xuất hiện ngày càng nhiều sẽ gây áp lực rất lớn đến hạ tầng cũng như phá vỡ kiến trúc đô thị của khu trung tâm. Chỉ tính riêng 3 tuyến là đường Lê Lợi, Nguyễn Huệ và Hàm Nghi (quận 1) hiện đã có hàng chục dự án cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại, khách sạn lớn nhỏ chuẩn bị mọc lên.

Ngoài ra, bao quanh khu vực một số tuyến đường khác của quận 1 như Thi Sách, Hai Bà Trưng, Lý Tự Trọng trong năm 2016 có gần 10 dự án bất động sản (BĐS) cao cấp, có dự án cao trên 50 tầng được khởi công xây dựng. Một ví dụ khác là một số khu vực như Ba Son, Tân Cảng cũng đang rục rịch cho xây dựng các cao ốc lớn. Đây sẽ là những áp lực rất lớn lên hạ tầng trong trung tâm.

Các dự án nhà ở mọc lên ồ ạt ở cửa ngõ phía đông thành phố. Ảnh: G.M

Giảm áp lực cho trung tâm

Một số chuyên gia kiến trúc cho rằng, công tác quy hoạch, xây dựng hạ tầng của thành phố trong nhiều năm qua chưa quan tâm đến các vấn đề xã hội như dân số, điều kiện sống của người dân tại khu vực đó, khiến nhiều công trình mọc lên nhưng chất lượng cuộc sống một số nơi lại giảm. Việc phát triển các cao ốc tại khu trung tâm sẽ làm tăng áp lực cho hệ thống cơ sở hạ tầng vốn đã yếu kém.

Ngoài áp lực về mật độ dân cư còn là áp lực về phương tiện lưu thông ra vào khu trung tâm, vấn nạn kẹt xe và tình trạng ô nhiễm không khí. Và một khi khu trung tâm càng gia tăng các hoạt động dịch vụ liên quan đến bất động sản, thu hút người dân tập trung về đây để làm việc, sinh sống, kinh doanh... thì việc tổ chức các lối thoát ra vào khu vực này càng khó khăn hơn. Đây cũng là bài toán nan giải cho các nhà quản lý đô thị, trong mục tiêu cân đối lợi ích giữa việc cấp giấy phép cho các công trình cao ốc và mục tiêu phát triển hạ tầng giao thông, tăng thêm nguồn thu từ dịch vụ liên quan đến bất động sản và bảo tồn những công trình kiến trúc mang tính biểu tượng.

Theo KTS Ngô Viết Nam Sơn, với tình trạng đô thị như hiện nay, khoảng 4-5 năm nữa TPHCM sẽ quá tải. TPHCM không nên cho xây chen cao ốc vào trung tâm mà nên tập trung về các khu xây dựng mới chẳng hạn như Thủ Thiêm. Tại sao TP đã quy hoạch khu Thủ Thiêm rộng rãi nhưng nhà đầu tư vẫn đổ về trung tâm? Khi cho nhà đầu tư vào xây dựng cao ốc tại khu vực trung tâm thì lẽ ra TP cần phải có ràng buộc về nghĩa vụ của nhà đầu tư với hạ tầng để hạn chế việc nhà đầu tư cứ nhằm vào khu vực này.

Ở đây có lẽ việc khuyến khích đầu tư của TP chưa đúng hoặc khu vực ngoài khu trung tâm chưa hấp dẫn nhà đầu tư. Nếu TP có thể chuyển khu trung tâm hành chính ra Thủ Thiêm thì lập tức giảm được đầu tư vào khu vực trung tâm TP. Còn vẫn để trung tâm hành chính như hiện nay thì chắc chắn người ta vẫn cứ đổ xô vào trung tâm dù giá đất tăng cao, vì thông thường trung tâm hành chính ở đâu thì trung tâm ở đấy.

Trong khi đó, ông Trần Trọng Tuấn - Giám đốc Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh cho biết, trước khi cấp phép xây dựng, các dự án nhà ở, nhà cao tầng đều được thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật (mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, tầng cao…) và một trong những điều kiện để được chấp thuận đầu tư là phải phù hợp với quy hoạch, đồng bộ với các chỉ tiêu về hạ tầng kỹ thuật.

Tuy nhiên, ông Trần Trọng Tuấn cũng thừa nhận, thời gian qua, việc xây dựng các dự án nhà ở, công trình cao tầng, trung tâm thương mại lớn trên địa bàn thành phố còn nhiều bất cập. Nguyên nhân là các dự án này thường “đi trước” quy hoạch và hoàn thành trước các dự án hạ tầng kỹ thuật, xã hội. Một trong những bất cập nữa là các tòa nhà cao tầng, trung tâm thương mại thường được xây dựng xen kẽ các khu dân cư sầm uất hiện hữu, trong khi hạ tầng giao thông, đường sá lại không được nâng cấp, mở rộng.

Trả lời với vấn đề được các chuyên gia đặt ra là trong nhiều năm qua, quá trình cấp phép xây dựng đối với các công trình trên, cơ quan chức năng thành phố có xem xét, đánh giá, tính toán mức độ ảnh hưởng đến giao thông không, ông Trần Trọng Tuấn cho rằng, thường những dự án nhà cao tầng phải nằm ở những khu vực có hạ tầng đồng bộ.

Tuy nhiên, một số nơi các dự án mở rộng, nâng cấp hạ tầng giao thông còn vướng mắc nên chậm được triển khai. Giải pháp khắc phục sắp tới của sở là trước khi xem xét cấp phép các công trình cao tầng phải bảo đảm kết nối với các dự án hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. “Sở Xây dựng đang xây dựng chương trình phát triển nhà ở 5 năm và 10 năm. Trong đó, để bảo đảm sự kết nối hạ tầng kỹ thuật, dự kiến giữa năm 2017, UBND thành phố sẽ có tờ trình HĐND thành phố, quy định phải có sự kết nối thống nhất giữa công trình nhà ở với công trình hạ tầng kỹ thuật tại từng khu vực và trên địa bàn thành phố”, ông Trần Trọng Tuấn khẳng định.

Mục tiêu giãn dân khu vực trung tâm TPHCM sẽ khó đạt được nếu việc cấp phép xây dựng cho các dự án nhà ở, công trình cao tầng diễn ra tràn lan.